Срок эксплуатации панельных домов по нормативу и в реальности
Для оценки ликвидности (т. е. реальной возможности продать квартиру и суммы, которую можно за нее получить) ориентируются на срок службы панельного дома. По нормативным актам период эксплуатации панельных пятиэтажек оценивается в полвека, девятиэтажных домов – около 100 лет. Но во многих случаях эти цифры остаются лишь ориентиром для градостроителей. Разберем, каковы реальные и нормативные сроки эксплуатации основных типов многоквартирных домов.
Срок эксплуатации панельных домов по ГОСТу: рекомендация или приговор?
Любой товар обладает ограниченной годностью. И у жилых домов имеется определенный срок службы. После его истечения эксплуатация здания становится небезопасной. Определяется этот срок для каждого типа строений по ГОСТу и соответствующим СНиПам. В приведенной таблице вы видите обобщенные данные по основным типам зданий:
На протяжении времени, обозначенного в документах, здание (при условии, что технологии постройки соблюдались) будет сохранять все заявленные качества. Данный срок – рекомендация для градостроителей. Ориентируясь по нему, принимают решение о сроках сноса или реконструкции каждого здания. Но реальный срок эксплуатации может оказаться как больше нормативного, так и меньше.
| Факторы, увеличивающие срок нормальной эксплуатации здания | Факторы, снижающие срок нормальной эксплуатации здания |
|---|---|
| Строгое соблюдение технологии постройки. | Нарушение технологии строительства: использование некачественных материалов, низкое качество работы строителей. |
| Применение при строительстве стен полноразмерных бетонных панелей или более качественных материалов (кирпичной облицовки, шлакоблоков и т. д.) | Применение тонкостенных панелей. Такое решение, характерное для хрущевки, снижает срок эксплуатации вдвое. Его применение связано с временным характером зданий хрущевской постройки. |
| Качественная герметизация межпанельных швов на кровле и стенах, своевременное их обслуживание. | Отсутствие герметичности кровли, частые протечки швов. |
| Своевременное проведение капитального ремонта: замена оконных рам, проводки, водопроводных и канализационных труб | Отсутствие капитального ремонта в течение длительного времени. |
| Отсутствие крупных аварий на коммуникациях: прорывов труб, затоплений подвала, выгорания проводки | Крупные аварии: промерзание труб отопления в зимний период, затопления коммуникаций. |
Нормативный срок эксплуатации панельных домов 70-х годов
Панельные дома 70-х годов принадлежат к эпохе брежневской программы жилищного строительства. К ним относятся 90-я, 121-я и другие, менее распространенные, проектные серии. При этом внутри серии есть множество подсерий, и дом 1974 года постройки может существенно отличаться от здания 1979 года по планировке, характеристикам шумоизоляции и утепления, удобству проживания.
Многие особенности этих домов раскрыты в этом полезном видеоролике:
По сравнению с первыми («хрущевскими») линейками панельных домов, «брежневки» обладают несколькими преимуществами:
- улучшение планировки (появление просторной кухни, прихожей, увеличение высоты потолков);
- применение толстых панелей (толщина – от 0,3 м);
- наличие во многих линейках мусоропровода и лифта.
Поскольку основой конструкции этих домов по-прежнему является панельная схема, остаются два главных недостатка: невозможность перепланировки и склонность межпанельных швов к потере герметичности.
Строительные нормативы и эксплуатационные нормы допускают использование таких зданий на протяжении 100 лет. Поэтому квартиры в «брежневках», хоть и находятся в «бюджетном» ценовом сегменте вторичного рынка жилья, сохраняют высокую ликвидность.
Как продлить срок эксплуатации 9-этажного панельного дома?
Хотя срок «жизни» 9-этажных панельных домов и оценивается экспертами в 50–100 лет (в зависимости от серии), этот возраст может существенно продлить вовремя проведенный капитальный ремонт. Рекомендованный нормативами срок проведения составляет четверть века. При этом в перечень мероприятий должны входить:
- ревизия несущих элементов конструкции и – при необходимости – их укрепление;
- замена каркаса крыши и кровельных материалов;
- осмотр фундамента и отмостки, по мере необходимости – устранение трещин и укрепление проблемных мест;
- ремонт проводки;
- ремонт канализационной, водопроводной и отопительной систем.
К сожалению, в связи со сложной экономической ситуацией многие регионы нарушают рекомендованные сроки проведения капитальных ремонтов. Задержка на 5 лет – обычное явление, а для многих городов и просроченный на 15 лет капитальный ремонт не является чем-то невероятным. В других случаях кампании по ремонту вроде бы проводятся в соответствии со сроками, но сокращается комплекс мероприятий.
Проведенный своевременно и в полном объеме капитальный ремонт способен существенно продлить срок службы панельного строения. Еще один важный фактор – бережное отношение к дому со стороны жильцов.
Срок эксплуатации 5-этажного панельного дома
Сроки эксплуатации многоквартирных зданий в 5 этажей, построенных в рамках хрущевской программы (1950–1960 гг.), определен нормативами в 50 лет. Простейшие расчеты показывают, что для самых ранних выпусков он уже истек, да и дома 1960-х годов постройки стоят последние годы. К моменту истечения «срока годности» дома сформированная муниципалитетом группа экспертов должна оценить состояние здания.
На основании этой оценки, а также плана развития города и наличия денег в городском бюджете принимается одно из двух решений:
- Проведение капитального ремонта. Такой вердикт выносится в отношении домов, сохранность которых в целом не вызывает нареканий.
- Снос ветхого здания. В этом случае жильцам предоставляются квартиры равной площади в новостройках, а дом разбирается после расселения.
В крупных городах одним из важных факторов, влияющих на принятие решения, становится растущая стоимость земли под домом. Зачастую снос ветхой пятиэтажки и строительство на ее месте нового 16-этажного дома становится гораздо более целесообразным решением, чем проведение капитального ремонта.
Если пятиэтажка построена в брежневские (или еще более поздние) времена, срок ее нормативной эксплуатации оценивается в столетие. В этом случае по состоянию на 2020 год эксплуатация здания идет в нормальном режиме.
Надеемся, что наша статья помогла вам понять, от чего зависит срок эксплуатации заинтересовавшего вас дома и каковы перспективы сноса или реконструкции этого здания.
